تمثل عقود الإيجار أهمية كبيرة في المجتمع السعودي حيث يعتبر الإيجار هو الحل الشهير لمن يريد الحصول على سكن أو مكان لممارسة نشاطه التجاري، وبما أن عقود الإيجار تعتبر من العقود المهمة التي تؤثر على حياة الأفراد بشكل مباشر، فإن المشرع السعودي يحرص على تنظيم هذه العقود وتحديد بنودها بشكل دقيق وواضح لحماية حق المؤجر والمستأجر على حد سواء، ومع إقرار نظام المعاملات المدنية في المملكة العربية السعودية، حرصنا على بيان أهم الأحكام الواجب مراعاتها عند اعداد وكتابة عقد الايجار في السعودية.
تعريف عقد الإيجار
عقد الإيجار هو عقد يمكن بمقتضاه المؤجر المستأجر من الانتفاع مدة معينة بشيء غير قابل للاستهلاك مقابل أجرة.
أحكام عامة في عقد الايجار في السعودية
- يصح أن يكون المأجور عيناً أو منفعةً أو حقاً سواءً كان معيناً بالذات أو بالنوع، كما يصح أن يكون المأجور حصة شائعة.
- يصح أن يقتصر تقدير الأجرة على بيان أسس صالحة تتحدد بمقتضاها، ويصح أن تكون بمبلغ معين مع نسبة معلومة من الناتج أو من الربح، وكذلك يصح اشتراط تعجيل الأجرة أو تأجيلها أو تقسيطها.
- إذا عُقد الإيجار على شيء معين بأجرة إجمالية، وذُكر عدد وحداته دون بيان أجرة كل وحدة منها، فظهرت وحداته أزيد أو أنقص، كانت الأجرة هي المحددة في العقد لا يزاد عليها ولا ينقص منها، وللمستأجر في حالة النقص طلب فسخ العقد.
- إذا حددت في العقد أجرة كل وحدة التزم المستأجر بالأجرة المحددة للوحدات الزائدة، والتزم المؤجر بإنقاص الأجرة المحددة للوحدات الناقصة، وللمستأجر طلب الفسخ في الحالتين، كما إذا كان مقدار النقص أو الزيادة يسيراً ولا أثر له في المنفعة المقصودة فليس للمستأجر طلب الفسخ.
- تبدأ مدة الإيجار من التاريخ المحدد في العقد، فإذا لم يحدد فمن تاريخ انعقاد العقد.
- إذا لم تعين مدة الإيجار وكانت الأجرة عن وحدة زمنية معينة عُد عقد الإيجار، منعقداً إلى نهاية تلك الوحدة الزمنية، وإلا عينت المحكمة مدة الإيجار بحسب العرف وظروف العقد.
- تصح إضافة عقد الإيجار إلى أجل مستقبل، وإذا انقضت مدة الإيجار وثبت وجود ضرورة ملحة لامتدادها فإنها تمتد بقدر تلك الضرورة على أن يؤدي المستأجر أجرة المثل عن هذه المدة، ما لم يتفق على خلاف ذلك.
أهم الأحكام المتعلقة بالتزام المؤجر في عقد الإيجار
- على المؤجر تسليم المأجور وملحقاته في حالٍ يصلح معها لاستيفاء المنفعة المقصودة كاملة، ويكون التسليم بتمكين المستأجر من الانتفاع بالمأجور دون مانعٍ يعوق الانتفاع، مع بقاء ذلك مستمراً حتى انقضاء مدة الإيجار.
- للمؤجر أن يمتنع عن تسليم المأجور حتى يستوفي الأجرة المعجلة، وتسري على تسليم المأجور وملحقاته أحكام تسليم المبيع، ما لم يتفق على خلاف ذلك.
- يلتزم المؤجر بالإصلاحات الضرورية اللازمة لبقاء المأجور صالحاً للانتفاع، بما في ذلك إصلاح أي خللٍ في المأجور يؤثر في استيفاء المنفعة المقصودة، وإذا تأخر المؤجر بعد إعذاره عن القيام بالإصلاحات ودون إخلال بحق المستأجر في طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة، فللمستأجر الحصول على إذن من المحكمة بالقيام بالإصلاحات، وله الرجوع على المؤجر بما أنفق بالقدر المتعارف عليه، ويجوز للمستأجر دون إذن المحكمة القيام بالإصلاحات واقتطاع نفقتها من الأجرة بالقدر المتعارف عليه إذا كانت من الأمور المستعجلة أو كانت يسيرة عرفاً، وعلى المستأجر في جميع الأحوال أن يقدم للمؤجر حساباً عما تم إصلاحه.
- إذا هلك المأجور أثناء مدة الإيجار هلاكاً كلياً انفسخ العقد من تلقاء نفسه، كما إذا هلك المأجور أثناء مدة الإيجار هلاكاً جزئياً أو أصبح في حال تنقص من الانتفاع الذي أُجر من أجله، ولم يكن ذلك بسبب المستأجر، جاز له طلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة.
- كما إذا أحدث المستأجر بإذن المؤجر إنشاءات أو إصلاحات لمنفعة المأجور فله الرجوع بما أنفق بالقدر المتعارف عليه وإن لم يشترط المستأجر الرجوع، ما لم يتفق على خلاف ذلك، كما إذا كان ما أحدثه المستأجر عائداً لمنفعته الشخصية فليس له الرجوع على المؤجر، ما لم يُتفق على خلاف ذلك.
- على المؤجر أن يمتنع عن التعرض للمستأجر في استيفائه للمنفعة طوال مدة الإيجار، بما في ذلك أن يحدث المؤجر في المأجور تغييراً يمنع من الانتفاع به أو يخل بالمنفعة المقصودة وإلا كان ضامناً، ويعد في حكم تعرض المؤجر التعرض الصادر من أحد تابعيه، كما يضمن المؤجر للمستأجر التعرض الصادر من الغير إذا كان التعرض مبنياً على سبب نظامي، وإذا ترتب على التعرض حرمان المستأجر كلياً أو جزئياً من الانتفاع بالمأجور، جاز له طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة، دون إخلال بحقه في التعويض.
- لا يضمن المؤجر التعرض الصادر من الغير إذا لم يكن مبنيّاً على سبب نظامي، على أنه إذا كان التعرض بسبب لا يد للمستأجر فيه، وترتب عليه حرمانه من الانتفاع بالمأجور، جاز له طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة، وإذا ترتب على عمل من جهة عامة نقص في الانتفاع بالمأجور جاز للمستأجر طلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة دون إخلال بحقه في مطالبة المؤجر بالتعويض إذا كان عمل الجهة العامة قد صدر لسبب يكون المؤجر مسؤولاً عنه.
- يضمن المؤجر للمستأجر ما يوجد في المأجور من عيوب تحول دون الانتفاع به أو تنقص منه، ولا يضمن المؤجر العيوب التي جرى العرف على التسامح فيها أو التي علم بها المستأجر وقت التعاقد.
- إذا ترتب على العيب حرمان المستأجر كلياً أو جزئياً من الانتفاع بالمأجور جاز له طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة دون إخلال بحقه في التعويض.
- تجدر الإشارة إلى أنه يقع باطلاً كل اتفاق يتضمن الإعفاء أو الحد من ضمان التعرض أو العيب إذا كان المؤجر قد تعمّد إخفاء سبب هذا الضمان.
أهم الأحكام المتعلقة بالتزام المستأجر في عقد الإيجار
- يلتزم المستأجر بأن يؤدي الأجرة في المواعيد المتفق عليها، فإن لم يتفق على المواعيد التزم بأدائها عند تسليم المأجور، وإذا كانت مدة عقد الإيجار مقسمة على فترات زمنية التزم بأدائها في بداية كل فترة زمنية، كما لا تُستحق الأجرة عن مدةٍ انقضت قبل تسليم المأجور، ما لم يكن التأخر في التسليم بسبب المستأجر.
- يلتزم المستأجر بأن يحافظ على المأجور محافظة الشخص المعتاد، وبتعويض المؤجر عما يلحق المأجور من أضرارٍ ناشئةٍ عن تعديه أو تقصيره، وإذا تعدد المستأجرون لزم كل واحد منهم التعويض عن الأضرار الناشئة عن تعديه أو تقصيره.
- يلتزم المستأجر باستعمال المأجور في حدود المنفعة المتفق عليها في العقد، فإن لم يكن هناك اتفاق التزم باستعمالهِ بحسب ما أُعد له، كما أن ليس للمستأجر أن يحدث في المأجور تغييراً دون إذن المؤجر إلا إذا كان يستلزمه إصلاح المأجور ولا يلحق ضرراً به.
- يلتزم خلال مدة الإيجار بصيانة المأجور وفقاً لما يقتضيه العرف، ما لم يتفق على خلاف ذلك.
- ليس للمستأجر منع المؤجر من القيام بالإصلاحات الضرورية لحفظ المأجور إذا أعلمه المؤجر قبل البدء فيها بمدة معقولة، وإذا ترتب على قيام المؤجر بالإصلاحات إخلال بانتفاع المستأجر، جاز له طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة.
- يلتزم المستأجر برد المأجور إلى المؤجر عند انتهاء عقد الإيجار بالحال التي تسلمه بها، ويُستثنى من ذلك ما يقتضيه الاستعمال المعتاد، وإذا أبقى المستأجر المأجور تحت يده دون حق استحق المؤجر أجرة المثل، دون إخلال بحقه في التعويض.
- وإذا أحدث المستأجر لمنفعته بناءً أو غراساً في المأجور ولو بإذن المؤجر ولم يكن بينهما اتفاق على بقائه بعد مدة الإيجار، كان للمؤجر، عند انتهاء عقد الإيجار أن يطلب إزالة المحدثات على نفقة المستأجر مع التعويض إن كان له مقتضٍ، أو يستبقيها المؤجر بدفع قيمتها مستحقة الإزالة أو بدفع مبلغٍ يساوي ما زاد في قيمة المأجور بسبب البناء أو الغراس.
- كما أن للمستأجر أن يطلب إزالة ما أحدثه من بناء أو غراس إذا كان ذلك لا يُلحق ضرراً بالمأجور ولو اعترض المؤجر.
- ولا يجوز للمستأجر أن يؤجر المأجور كله أو بعضه أو يتنازل عن العقد إلا بإذن المؤجر أو إجازته، كما يتقيد المستأجر المأذون له بالتأجير أو التنازل للغير عند قيامه بذلك بقيود المنفعة التي يملكها نوعاً وزمناً.
- وأيضاً إذا تنازل المستأجر عن العقد فإن المتنازل له يحل محل المستأجر في جميع الحقوق والالتزامات المترتبة بمقتضى العقد المتنازل عنه.
أهم الأحكام الخاصة بانتهاء عقد الإيجار في السعودية
- ينتهي عقد الإيجار بانقضاء المدة المعينة فيه ما لم يُشترط تجدده تلقائياً، وإذا انتهى عقد الإيجار واستمر المستأجر في الانتفاع بالمأجور برضى المؤجر الصريح أو الضمني عُد العقد مجدداً بشروطه وضماناته عدا الضمانات المقدمة من الغير، وما لم يتجدد العقد إذا طلب المؤجر من المستأجر زيادة معينة على الأجرة المحددة وظل المستأجر حائزاً للمأجور بعد انتهاء مدة العقد دون اعتراض منه على الزيادة، لزمته تلك الزيادة ابتداءً من وقت انتهاء العقد القائم، وعُدَّ العقد مجدداً بشروطه وضماناته عدا الضمانات المقدمة من الغير.
- لا ينتهي عقد الإيجار بموت أحد المتعاقدين، ولورثة المستأجر طلب فسخ العقد خلال مدة معقولة إذا أثبتوا أن أعباء العقد قد أصبحت بسبب موت مورثهم أثقل من أن تتحملها مواردهم من التركة، أو أن العقد يتجاوز حدود حاجتهم أو أنه أُبرم بناءً على اعتبارات تتعلق بشخص مورثهم.
- للمؤجر طلب فسخ العقد إذا مات المستأجر وكان العقد قد أُبرم بناءً على اعتبارات تتعلق بشخصه.
- لكل من المتعاقدين طلب فسخ عقد الإيجار إذا حدث عذر طارئ متعلق به، ويلزمه تعويض المتعاقد الآخر عما ينشأ عن هذا الفسخ من ضرر، وإذا كان المؤجر هو الذي يطلب فسخ العقد فلا يجبر المستأجر على رد المأجور حتى يستوفي التعويض أو يحصل على ضمان كافٍ.
أهم الأحكام الخاصة بعقد إيجار الأراضي الزراعية في السعودية
- يصح إيجار الأرض للزراعة مع تعيين ما يزرع فيها أو أن يجعل المؤجر للمستأجر اختيار ما يزرع فيها، ولا يصح إيجار الأرض للزراعة إيجاراً منجزاً وهي مشغولة بزرع لغير المستأجر لم يبلغ حصاده وكان مزروعاً بحق، فإن كان الزرع بلغ حصاده أو كان مزروعاً بغير حق صح إيجار الأرض ولزم صاحب الزرع إزالته.
- يصح إيجار الأرض المشغولة بالزرع إيجاراً مضافاً إلى أجل تكون الأرض فيه خالية.
- إذا استأجر شخص الأرض للزراعة شمل الإيجار ملحقاتها، وما اتصل بها اتصال قرار، وما جرى العرف على أنه من توابعها، ولا يشمل ذلك الأدوات والآلات الزراعية، ما لم يتفق على خلاف ذلك.
- من استأجر أرضاً على أن يزرعها دون الاتفاق على جنس المزروع ونوعه، فله، أن يزرعها في جميع فصول السنة.
- إذا انقضت مدة إيجار الأرض للزراعة قبل أن يبلغ الزرع حصاده لسبب لا يد للمستأجر فيه، فله أن يُبقيه بأجرة المثل حتى يتم حصاده، ما لم يتفق على خلاف ذلك.
- يلتزم المؤجر بالإصلاحات التي يتوقف عليها تمكن المستأجر من استغلال الأرض، ويلتزم المستأجر بالصيانة التي يقتضيها استغلال الأرض بما في ذلك صيانة الآبار، والسواقي، والمصارف، والطرق، وإذا شمل العقد إيجار الأدوات والآلات الزراعية، لزم المستأجر أن يستعملها ويتعهدها بالصيانة، وذلك وفقاً للمتعارف عليه.
- إذا هلك الزرع كله قبل حصاده بسبب قوة قاهرة فللمستأجر طلب إسقاط الأجرة، أما إذا هلك بعض الزرع بسبب قوة قاهرة وترتب على هلاكه نقص كبير في ريع الأرض فللمستأجر طلب إنقاص الأجرة، كما أن ليس للمستأجر طلب إسقاط الأجرة أو إنقاصها إذا حصل له تعويض يجبر ما أصابه من ضرر.
لماذا يمكنك الاعتماد على شركة عونك للمحاماة في كتابة عقود الايجار؟
في شركة عونك للمحاماة يمكنك الحصول على أفضل خدمات صياغة العقود فور تواصلك مع فريقنا القانوني، حيث يقدم لك نخبة من المحامين المتخصصين ما يضمن لك حقوقك في عقد الايجار، ويساهم في الحد من النزاعات بين المؤجر والمستأجر.
لا تترددوا في التواصل معنا عبر الواتساب على: 00966530090600
