تعتبر المساهمات العقارية في السعودية اشتراك مجموعة من الأشخاص خمسة فأكثر، في مشروع تطوير عقاري لأجل تحقيق منفعة، ويكون ذلك بتملك عقار وتطويره إلى سكني أو تجاري أو صناعي أو زراعي وغير ذلك، ثم بيع وإنهاء المساهمة، ولا يشمل ذلك الصناديق الاستثمارية العقارية، والجدير بالإشارة أنه يكون للمساهمة العقارية في السعودية حساب، يسمى بحساب الضمان وهو الحساب المصرفي الخاص بها.
وفقد حرصت الهيئة العامة للعقار على إصدار ضوابط لحساب ضمان المساهمة العقارية بقرار مجلس إدارة الهيئة رقم (ق/م/إ/هـ/2 /2024/ت) وتاريخ 18 /07/ 1445هـ، حيث تهدف هذه الضوابط إلى تنظيم حساب الضمان في مشاريع المساهمات العقاري، من أجل المساهمة في إنشاء بيئة عقارية مستدامة تعزز الثقة بين المساهمين وتعزز استقرار السوق العقارية، وفي هذا المقال عزيزي المستثمر سوف نقوم بتوضيح كافة الضوابط الخاصة بـ حساب ضمان المساهمة العقارية في السعودية، فتابع معنا.
ضوابط حساب ضمان المساهمة العقارية في السعودية
يفتح المرخص له حساب ضمان في أحد البنوك المرخص لها باسم المساهمة العقارية، وتضع الهيئة العامة للعقار بالتنسيق مع البنك المركزي السعودي الضوابط اللازمة لحساب الضمان، حيث يفتح حساب الضمان (بالريال السعودي) باسم المساهمة العقارية بناءً على طلب المرخص له وذلك بعد الحصول على الترخيص، كما يُنشأ حساب ضمان واحد رئيس باسم المساهمة العقارية بموجب اتفاق كتابي بين المرخص له وأمين الحساب، لإيداع وإدارة أموال المساهمة العقارية.
أيضا تُفتح حسابات فرعية مرتبطة بالحساب الرئيس الخاص بالمساهمة العقارية وفق الآتي:
- حساب الاحتياطي لأغراض مواجهة أي مصاريف غير متوقعة للمساهمة العقارية، حيث أن للهيئة بموجب المادة 7 من نظام المساهمات العقارية، اشتراط إضافة مبلغ احتياطي إلى رأس مال المساهمة العقارية بما لا يتجاوز 15% من تكلفتها التقديرية، وذلك لمقابلة أي مصاريف إضافية غير متوقعة، ويكون التصرف بالمبلغ الاحتياطي بموافقة الجمعية، كما إنه وفق المادة 13 من اللائحة التنفيذية لنظام المساهمات العقارية، في حال عدم التصرف في المبلغ الاحتياطي، أو تم التصرف بجزء منه، فتكون إعادته إلى المساهمين – بعد انقضاء المساهمة العقارية – وفقاً لحصة كل منهم في المبلغ الاحتياطي.
- حساب الإيرادات لأغراض إيداع الناتج عن عملية بيع أصول المساهمة أو تصفيتها.
- أي حسابات فرعية أخرى لغرض المشروع، على سبيل المثال: حساب التمويل.
هذا ويجب أن تضمن اتفاقية فتح حساب الضمان بين المرخص له وأمين الحساب التزام المرخص له بعدم الصرف من الحساب إلا للأغراض الخاصة بالمساهمة العقارية المحددة فقط، وشروط وإجراءات الصرف من حساب الضمان بما يتفق مع هذه الضوابط والاتفاقيات أو العقود الموقعة بين المرخص له وكل من أمين الحساب والاستشاري الهندسي والمحاسب القانوني، بالإضافة لتعهد خطي من المرخص له بالموافقة على تعديل الاتفاقية الموقعة بينه وبين أمين الحساب في حال صدور أو تعديل أي أنظمة أو لوائح أو قرارات ذات علاقة.
وتتم إدارة حساب الضمان الرئيس والحسابات الفرعية وفق الضوابط الآتية:
- يتم الصرف من الحساب الرئيس بموجب وثيقة الدفع المقدمة من المرخص له إلى أمين الحساب على أن تكون مصادقة من الاستشاري الهندسي والمحاسب القانوني ومتضمنة المبالغ ومبررات الصرف، ويسمح باعتماد وثائق الصرف من خلال وسائل التقنية الآمنة.
- يتم الصرف من الحساب الاحتياطي بموجب وثيقة الدفع المقدمة من المرخص له إلى أمين الحساب على أن تكون مصادقة من الاستشاري الهندسي والمحاسب القانوني ومتضمنة المبالغ ومبررات الصرف، مرفقاً بها موافقة جمعية المساهمين.
- يتم الصرف من حساب الإيرادات بموجب وثيقة الدفع المقدمة من المرخص له إلى أمين الحساب، على أن تكون الوثيقة مبنية على سجل المساهمين ومصادقاً عليها من المحاسب القانوني ومتضمنة المبالغ المطلوبة، ومرفقاً بها شهادة الإنجاز من الاستشاري الهندسي أو ما يفيد بتصفية المساهمة العقارية.
- يكون الإيداع في الحساب الرئيس والفرعي من مؤسسة السوق المالية المعينة لطرح شهادات المساهمة أو الممولين أو المشترين أو الناتج من عمليات تصفية المساهمة العقارية بأي وسيلة دفع يقبلها أمين الحساب عدا النقد.
- يقتصر الصرف من حساب الضمان من خلال شيكات أو حوالات فقط.
كما لا يسمح لأمين الحساب بالحجز على حساب الضمان لصالحه أو لصالح دائني المطوّر، إلا في حال وجود أمر قضائي على المساهمة العقارية، كما لا يسمح بنقل أي مبالغ مالية من حساب الضمان إلى أي حسابات أخرى، ما عدا الحسابات الفرعية لحساب الضمان المحدد الغرض منها، وفى حال حصول المرخص له على تمويل لصالح المساهمة العقارية فيجب إيداع مبلغ التمويل في حساب الضمان، أيضا لا يسمح بإصدار بطاقات صرف آلي أو بطاقات ائتمان على حساب الضمان، كذلك لا يسمح باستخدام الأموال الموجودة في الحساب في أي عمليات استثمارية أو مضاربة أياً كان نوعها.
قد يهمك الاطلاع على: خدمات التقاضي والترافع
ومع مراعاة تعليمات البنك المركزي السعودي، لا يتم إغلاق حساب الضمان من قبل المرخص له بعد انقضاء المساهمة العقارية وإعادة الأموال لمستحقيها إلا بعد موافقة الهيئة العامة للعقار.
اسئلة شائعه:
ما المقصود بالمساهمة العقارية في السعودية؟
هي اشتراك خمسة أشخاص فأكثر في مشروع تطوير عقاري بهدف تحقيق منفعة، من خلال تملك عقار وتطويره ثم بيعه وإنهاء المساهمة، ولا تشمل الصناديق الاستثمارية العقارية.
ما هو حساب ضمان المساهمة العقارية؟
هو حساب مصرفي خاص باسم المساهمة العقارية يُفتح لدى أحد البنوك المرخصة، ويُخصص لإيداع وإدارة أموال المساهمة وفق ضوابط نظامية.
هل فتح حساب ضمان إلزامي نظامًا؟
نعم، يلتزم المرخص له بفتح حساب ضمان بعد الحصول على ترخيص المساهمة العقارية وقبل مباشرة استقبال أموال المساهمين.
ما الجهة المختصة بتنظيم حساب ضمان المساهمة العقارية؟
الهيئة العامة للعقار بالتنسيق مع البنك المركزي السعودي.
بأي عملة يُفتح حساب الضمان؟
يُفتح حساب الضمان بالريال السعودي فقط.
من هو المسؤول عن فتح وإدارة حساب الضمان؟
المرخص له، بموجب اتفاق كتابي مع أمين الحساب المعتمد من الجهة المختصة.
هل يقتصر حساب الضمان على حساب واحد فقط؟
يُفتح حساب رئيسي واحد باسم المساهمة العقارية، مع إمكانية فتح حسابات فرعية مرتبطة به لأغراض محددة.
ما هي أنواع الحسابات الفرعية لحساب الضمان؟
تشمل حساب الاحتياطي، حساب الإيرادات، وأي حسابات فرعية أخرى مرتبطة بأغراض المشروع مثل حساب التمويل.
ما الغرض من حساب الاحتياطي؟
تغطية المصاريف غير المتوقعة للمساهمة العقارية، على ألا يتجاوز المبلغ الاحتياطي 15% من التكلفة التقديرية للمشروع.
هل يجوز التصرف في المبلغ الاحتياطي؟
نعم، بشرط الحصول على موافقة جمعية المساهمين، ووفق الضوابط النظامية.
ماذا يحدث للمبلغ الاحتياطي بعد انتهاء المساهمة العقارية؟
يُعاد إلى المساهمين بحسب حصصهم، في حال عدم استخدامه أو استخدام جزء منه فقط.
ما الغرض من حساب الإيرادات؟
إيداع الناتج عن بيع أصول المساهمة العقارية أو تصفيتها.
كيف يتم الصرف من حساب الضمان الرئيسي؟
بموجب وثيقة دفع مقدمة من المرخص له، ومصادق عليها من الاستشاري الهندسي والمحاسب القانوني.
هل يشترط موافقة إضافية للصرف من حساب الاحتياطي؟
نعم، يشترط إرفاق موافقة جمعية المساهمين مع وثيقة الصرف.
كيف يتم الصرف من حساب الإيرادات؟
بناءً على سجل المساهمين، ومصادقة المحاسب القانوني، وإرفاق شهادة إنجاز المشروع أو ما يفيد بتصفية المساهمة.
ما الجهات التي يُسمح لها بالإيداع في حساب الضمان؟
مؤسسة السوق المالية، الممولون، المشترون، أو الناتج عن تصفية المساهمة، بوسائل دفع غير نقدية.
هل يُسمح بالصرف النقدي من حساب الضمان؟
لا، يقتصر الصرف على الشيكات أو الحوالات فقط.
هل يجوز الحجز على حساب ضمان المساهمة العقارية؟
لا يجوز الحجز إلا بموجب أمر قضائي صادر بحق المساهمة العقارية.
هل يجوز استخدام أموال حساب الضمان في استثمارات أخرى؟
لا، يُحظر استخدام أموال حساب الضمان في أي عمليات استثمارية أو مضاربات.
هل يمكن إصدار بطاقات صراف أو ائتمان على حساب الضمان؟
لا، يمنع إصدار بطاقات صرف آلي أو بطاقات ائتمان مرتبطة بحساب الضمان.
هل يجوز تحويل أموال حساب الضمان إلى حسابات أخرى؟
لا، إلا إلى الحسابات الفرعية المرتبطة بحساب الضمان والمحددة الأغراض.
متى يتم إغلاق حساب ضمان المساهمة العقارية؟
بعد انتهاء المساهمة العقارية وإعادة الحقوق إلى مستحقيها، وبشرط الحصول على موافقة الهيئة العامة للعقار.
ماذا تقدم شركة عونك للمحاماة؟
شركة عونك للمحاماة تقدم باقة متكاملة من الخدمات القانونية لقطاع العقارات في السعودية، ويشمل ذلك تقديم المشورة القانونية المتعلقة بـ المساهمات العقارية وطرح شهادات المساهمات العقارية.
للمزيد من المعلومات عن خدماتنا المقدمة للمستثمرين العقاريين يمكنك التواصل الأن مع محامي متخصص في المساهمات العقارية عبر الواتساب على: 00966530090600
